Conocer qué elementos generan o generarán plusvalía en una propiedad, es clave a la hora de evaluar su compra, venta o arriendo. Asimismo, hay que diferenciar los factores que pudieran castigar o castigarán el precio.

El incremento del valor comercial de un inmueble —a medida que transcurre el tiempo— es uno de los atributos más atractivos para un comprador al momento de evaluar y de decidir la compra de una u otra opción. Es la ganancia que por definición denominamos: plusvalía. Este concepto económico muchas veces es mal utilizado, por ejemplo, cuando dicen: “eso hará que baje la plusvalía de mi propiedad”.

Y es que hay dos conceptos diferentes que es preciso diferenciar. La plusvalía —ya explicada— y la minusvalía, es decir, una disminución del valor comercial de la propiedad en el tiempo y que se da por factores en que no puede influir por si solo el propietario del inmueble o bien raíz.

Lo importante acá es saber qué determina el incremento o la disminución del precio; y es el mercado. Por eso, todo comprador debe identificar si existe plusvalía o minusvalía, si existirá por una eventual causa (la decisión de extender una línea del Metro y la calidad de su proyecto de ingeniería, la apertura de una calle, el eventual cambio del plan regulador comunal) o si la plusvalía en el sector está en su máximo nivel, en un estado de consolidación.

Casos como estos hay varios: el sector financiero de El Bosque Norte en Las Condes, el Sanhattan chileno, la comuna de Las Condes, varios sectores de la comuna de Vitacura, el Paseo Ahumada y el Paseo Huérfanos, por nombrar algunos.

Detonantes de plusvalía

Antes de comprar, hay que tener claro cuáles son los detonantes de plusvalía. Por el lado del arriendo, se debe considerar si el inmueble que se arrienda (o arrendará) está afecto a plusvalía: si ella está consolidada o si se produce por un evento que se detonará por causa de un factor directo o indirecto en el corto o mediano plazo.

Qué pasa si un arrendatario está en una propiedad que detonó su plusvalía porque hubo una modificación al plan regulador, y ahora es un lugar altamente apetecido por las inmobiliarias para edificar en altura. Su arrendador —el propietario— probablemente le pedirá la casa porque recibió una muy buena oferta que le permite comprar más de una propiedad para destinarla al arriendo, logrando diversificar el riesgo y aumentar la rentabilidad anual de su inversión.

¿Qué pasó en el barrio Suecia con General Holley, de Providencia? Este barrio surgió a mediados de los años 80’ como un lugar para el adulto joven y los turistas que se albergan en los hoteles de la comuna de Providencia. Con el paso del tiempo, llegaron numerosos centros de diversión que generaron un progresivo mal ambiente nocturno, que albergó en los últimos 7 años mucha delincuencia, asesinatos, violaciones.

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Conscientes del problema y de la sub-utilización del suelo en un emplazamiento rodeado por accesos viales de primer nivel —como Nueva Los Leones, Costanera, Providencia y Costanera Norte, al costado poniente del Costanera Center y del principal barrio financiero del país (Sanhattan)—, el municipio realizó cambios al plan regulador.

Lo anterior generó un incentivo para el desarrollo inmobiliario en alta densidad, en un sector que reúne las mejores condiciones. Esta medida —junto a la no renovación en serie de patentes de cabaret y expendio de alcoholes en el sector— está transformando esta isla urbana, que generó un foco de delincuencia y estancamiento. Es decir, generó minusvalía en el entorno: Nueva Los Leones por el oriente y calle Santa Magdalena por el poniente.

Las oficinas, las pequeñas y medianas empresas y restaurantes de alto nivel gastronómico no se instalaban en un lugar amenazado por la delincuencia, el ruido del reggeaton y las pandillas. Todo adornado por buses de Carabineros en varias esquinas, dando un ambiente de redada policial constante en momentos que las personas buscan todo lo contrario: distraerse y entretenerse.

La plusvalía es ese factor que se evidencia en el aumento de la demanda del mercado por un bien inmueble, ya sea por arriendo o por compra. Y todo aquello que tenga una demanda activa, constante y creciente, sube su apreciación comercial.

Cuando usted evalúe comprar una propiedad, debe identificar si ésta tiene o tendrá plusvalía o minusvalía. Su corredor de propiedades debe saber responder, con argumentos a la pregunta básica: ¿esta propiedad tiene plusvalía? Si no sabe, cambie de profesional inmediatamente. Esa decisión también está afecta a plusvalía.